Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert und der Bauwert ermittelt, da diese beiden Werte zusammen den Sachwert ergeben. Das Verfahren findet meist bei selbst genutzten Einfamilien- bzw. Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen Anwendung.

Grundlagen

Bodenwert

Berücksichtigte Grundstücksmerkmale

• Örtliche Lage
• Größe und Zuschnitt
• Tatsächliche Nutzung
• Wirtschaftliche und verkehrstechnischen Verbindungen
• Anschlussmöglichkeiten an Versorgungsleistungen und Kanalisation
• Anfallende Erschließungsbeiträge

Bauwert

• Herstellungskosten je Raum-/Flächeneinheit x Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des zu bewertenden Gebäudes
• Herstellungskosten: regional und objektspezifisch angemessen
• Abzug der Abschreibung (=Wertminderung wg. Alter)
  • Wohnhäuser: 25 - 80 Jahre
  • Geschäfts- und Bürogebäude: 30 - 60 Jahre
  • Landwirtschaftsobjekte: 15 - 40 Jahre
  • Lager-/Produktionshallen: 15 - 40 Jahre
• Kosten für Außenanlagen: ≤ 5 % (von Herstellungswert nach Abschreibung)
• Sicherheitsabschlag: Berücksichtigung von Baupreissenkungen ≥ 10 % (von Herstellungswert nach Abschreibung und Außenanlagen)
• Baunebenkosten: ≤ 20% (von Herstellungswert nach Abschreibung , Außenanlagen und Sicherheitsabschlag)
  • Planungskosten
  • Baudurchführungskosten
  • Prüfungs- und Genehmigungskosten
    → Berücksichtigung nur in üblicher Höhe möglich und, wenn mit stetiger Werterhöhung verbunden

Rechenbeispiel

Natascha könnte sich ein Einfamilienhaus auf ihr Grundstück bauen. Hier mal alle Eckdaten und anschließend die Berechnung des Sachwertes Schritt für Schritt:

1. Ermittlung Bodenwert

Hier wird zunächst der angemessene Kaufpreis mit den Erschließungskosten verrechnet.

2. Ermittlung Bauwert

Anschließend wird der Herstellungswert mit

• Abschreibung (hier 0 %, da Neubau),
• Außenanlagenkosten (5 %),
• Sicherheitsabschlag (15 %) und
• Baunebenkosten (20 %) verrechnet

Die Basis für die Prozente stellt das jeweilige Zwischenergebnis dar.

3. Ermittlung Sachwert

Der Sachwert ist die Summe aus Boden- und Bauwert.

4. Festsetzung Beleihungswert

Für den Beleihungswert wird der Sachwert auf volle Tausend Euro abgerundet.

5. Ermittlung Beleihungsgrenze

Da davon ausgegangen wird, dass Natascha dieses Neubauvorhaben mit einem Realkredit finanzieren würde, kann abschließend noch die Beleihungsgrenze von 60 % angegeben werden.