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Der Ertragswert kann durch das einfache und das gespaltene Ertragswertverfahren ermittelt werden. Das Verfahren findet besonders bei Mehrfamilienhäusern, bei nicht zur Eigennutzung vorgesehenen Eigentumswohnungen und gewerblichen Objekten Anwendung.
Grundlagen
- Basis = nachhaltig am Markt erzielbaren Mieterträge
- Ertragswert = kapitalisierter Jahresreinertrag + Bodenwert
- Kapitalisierung des Jahresreinertrags:
- Unterschiedlich hohe Zinssätze - je nach Objektart
- Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Kapitalisierungfaktor → geringerer Ertragswert
- Anwendung zur Beurteilung von Renditeobjekten
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
- Betrachtung nur von Bauwert ohne Bodenwert
- Nutzungsdauer des Gesamtobjekts beträgt 100 Jahre
- Abnutzung wird nicht berücksichtigt
Gespaltenes Ertragswertverfahren
- Getrennte Berechnung von Grundstück (nicht abnutzbar) und Gebäude (abnutzbar)
- Grundstück → keine Wertminderung durch Alter, somit fiktive ewige Restnutzungsdauer
- Gebäude → Wertminderung durch Alter, Abnutzung durch restlaufzeitbezogene Reduzierung des Kapitalisierungsfaktors
Rechenbeispiel
Erinnerst du dich noch an Anis' Bürogebäude für sein Gartencenter? Hier mal alle Eckdaten und anschließend die Berechnung des Ertragswertes (gespaltenes Ertragswertverfahren) Schritt für Schritt:
Grundfläche | 400 m² |
Grundstückspreis pro m² | 250,00 € |
Bürogebäudefläche | 200 m² |
Jahresbruttomiete | 50.000,00 € |
Bewirtschaftungskosten | 20 % |
Restnutzungsdauer | 35 Jahre |
Kapitalisierungszinssatz | 6 % |
1. Mieteinnahmen pro Jahr
Zunächst wird die Jahresbruttomiete (100 %) mit den Bewirtschaftskosten (20 %) verrechnet.
2. Bodenwertverzinsung
Anschließend wird die Jahresnettomiete mit dem Grundstücksertragsanteil (6 % von Grundstückspreis) verrechnet.
3. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags
Für diesen Schritt benötigst du die Kapitalisierungsfaktorentabelle, um den Vervielfältiger herauszulesen. Hier siehst du einen Auszug davon:
Nun kannst du den Vervielfältiger, hier 14,50 (weil 35 Jahre Restnutzungsdauer und 6 % Kapitalisierungszinssatz) mit dem Gebäudereinertrag multiplizieren.
4. Berechnung Ertragswert
Abschließend werden noch der Ertragswert der baulichen Anlage mit dem Grundstücksertragswert verrechnet.
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